בעלות על בית פרטי להשכרה מהווה אפיק השקעה מקובל, סולידי ונפוץ במיוחד בקרב משקיעים ישראלים. בדומה להחזקת דירה להשכרה בישראל, גם בית פרטי להשכרה בארה"ב מתאפיין בשני סיכונים מרכזיים: הראשון, דיירים גרועים. השני, הוצאות תחזוקה גבוהות. איך מצמצמים את שני הסיכונים הנ"ל? התשובות לפניכם.

לצפייה בנכסים משופצים ומושכרים, זמינים להשקעה מיידית, לחץ כאן.

דיירים בעיתיים: צרה גדולה שאפשר להימנע ממנה בקלות יחסית

דיירים בעיתיים הם אלו שלא ישלמו את שכ"ד, לא ישמרו על הנכס ואולי אף יגרמו לו נזקים לאחר שיעזבו אותו. להלן כמה כלים פשוטים ליישום שיעזרו לכם להרחיק דיירים בעיתיים מהנכס שלכם:

ראשית, בחרו להשקיע בנכס הנמצא בסביבת מגורים טובה. לא מכירים את האזור? עדיין תוכלו לפעול על פי כלל אצבע שיעזור לכם: רכשו בית פרטי שדמי השכירות החודשיים שלו הם $700 לפחות. מתחת לכך, אתם ככל הנראה תמצאו את עצמכם פועלים באזור שיש בו סיכון גבוה יחסית לאוכלוסיה ממעמד סוציו אקונומי נמוך מאוד, על כל המשתמע מכך.

שנית, מומלץ להתמקד בבתים המיועדים למשפחות, כאלו הכוללים 2-4 חדרי שינה ומצויים בקרבת בתי ספר וגני ילדים. כך תמשכו אליכם דיירים שמחפשים להשתקע במקום אחד ולא לעבור בתדירות גבוהה: משפחות עם ילדים.

סינון דיירים פוטנציאליים: איך לעשות זאת נכון?

בשלב זה, לאחר שכבר רכשתם את הבית, מגיע אחד מתפקידיה החשובים של חברת הניהול והוא תהליך סינון הדיירים. על חברת הניהול לבדוק את ההכנסות של הדיירים הפוטנציאליים (לרבות ותק במקום העבודה), דרוג האשראי שלהם, האם יש להם עבר פלילי, האם שילמו שכר דירה במועד והאם שמרו על הנכס הקודם שהם שכרו. בחנו את כל הפרמטרים הללו יחד עם חברת הניהול, ובהתייעצות עימה, אשרו את המועמדים. זכרו כי עדיף לחכות עוד מספר שבועות מאשר להכניס דיירים אשר יש חשש כי לא יעמדו בתחייבויותיהם.

טיפ מספר 2: וודאו כי הדיירים מפקידים אצל חברת הניהול פקדון מזומן בגובה חודש עד חודש וחצי דמי שכירות. פיקדון זה יוחזר להם בתום תקופת השכירות, בתנאי שעמדו בכל תנאי חוזה השכירות, לרבות שמירה על מצבו הפיסי של הבית. בכל מקרה אחר, הכסף יישאר אצל המשקיע וישמש אותו לכסות את ההוצאות שנגרמו בשל התנהלות הדיירים.

טיפ מספר 3: העדיפו להשכיר את הנכס למשפחות ולא לסטודנטים מכיוון שזמן השכירות הממוצע שלהם גבוה יותר.

טיפ מספר 4: טוב דייר טוב, משכירות גבוהה על הנייר. ובמילים אחרות, אם הבית שלכם מושכר לדיירים טובים שמשלמים בזמן, שימרו עליהם. אל תעלו את שכ"ד ללא סיבה טובה ואל תתפתו להוציא אותם מהבית כי אתם מניחים שאפשר לקבל עוד $50 בחודש.

לצפייה בנכסים משופצים ומושכרים, זמינים להשקעה מיידית, לחץ כאן.

פינוי דיירים: שלא כמו בישראל, בארה"ב השד לא נורא כל כך

גם אם עשינו את כל הבדיקות כמו שצריך, קורה שיש שהדיירים לא עומדים בתנאי החוזה. חשוב להתחיל את הליך הפינוי באופן מיידי, על פי החוק המקומי. הזמן הממוצע מתחילת ההליך (פניה לעו"ד, לאחר שכבר התרענו בכתב על ההפרה) ועד לפינוי בפועל של הדיירים עומד על חודשיים ומשתנה בין מדינות שונות בארה"ב.

באופן כללי ניתן לומר כי החוקים בארה"ב הם לטובת בעלי הנכסים. ברוב המוחלט של המקרים, כשדיירים מאחרים בתשלום שכר הדירה הם מגיעים לשלמו, כך שלעתים נדירות מגיעים למצב של פינוי באמצעות הוצאה לפועל.

 איך להימנע מהוצאות תחזוקה גבוהות?

ראשית, בידקו את המערכות המרכזיות של הבית כגון: מזגן, גג, תנור חימום מרכזי, דוד מים. אם אלה במצב טוב, כבר מזערתם משמעותית את הסיכון להוצאות תחזוקה רציניות.

שנית, שפצו את הבית לפי הסטנדרט המקובל אצל מרבית השוכרים. למשל, צבעו את הקירות תמיד באותו גוון המקובל באזור. כך, תחסכו כסף כאשר תזדקקו לתיקוני צבע, ולא תזדקקו לצבוע את הקירות מחדש כי הגוון שבחרתם לא זמין. הימנעו משילוב אלמנטים יקרים שעשויים לגרום להוצאות תחזוקה גבוהות בהמשך הדרך. כך למשל כדאי להימנע מאסלות שקועות, גופי תאורה יקרים מוצרי חשמל יקרים… בחרו הכל לפי הסטנדרט המקובל, לא יותר ולא פחות.

חברת הניהול: אלמנט מרכזי בהצלחת השקעת נדל"ן בארה"ב

לבסוף, אחד הגורמים החשובים להצלחת ההשקעה הוא בחירת חברת ניהול טובה. חברה עם נסיון שמנהלת מאות בתים, עם צוות מקצועי המטפל בכל האספקטים של ניהול נכסים: סינון דיירים, גבייה, תחזוקה וניהול חשבונות. אל תיכנסו לחברה של One Man Show, איש אחד אשר עושה את הכל, זה מועד לכישלון.

החברה צריכה להיות זמינה לכם, ולא פחות חשוב, לדיירים, בטלפון ובמייל. לחברות טובות יש קו טלפון 24/7 למענה לתקלות תחזוקה, כך שהדיירים יכולים לפנות לחברת הניהול בכל עת ולדווח על תקלות, בטרם ייגרם נזק גדול לבית. לא פחות חשוב שהיא תענה ותטפל בכל פניה הקשורה לנכס שלכם ביעילות, מהירות, הוגנות ומקצועיות. אחד היתרונות ברכישת נכס באמצעות חברת השקעות בישראל, הוא התכנסות תחת כנפיה של חברת ההשקעות הישראלית הדואגת לאינטרס של המשקיע אל מול חברת הניהול שמנהלת את נכסיהם. היחס והטיפול בקבוצת המשקיעים המונה מאות בתים להשכרה שונה לגמרי מהיחס הניתן למשקיע בודד המבקש לקבל את אותם שירותים בדיוק.

לצפייה בנכסים משופצים ומושכרים, זמינים להשקעה מיידית, לחץ כאן.