השתתפות בפרויקט בניה יכולה להיות רווחית ומוצלחת, אם יודעים להיכנס לפרויקט הנכון

מטבע הדברים, לא כל מגרש שהופך לבניין הופך גם את בעליו לעשיר ומאושר. למרבה הצער, פרויקטים רבים מסיימים את דרכם ברווח נמוך מהצפוי. אולם, בחלק גדול מהמקרים, הכתובת היתה על הקיר: קריאה נכונה של התכנית העסקית היתה מלמדת אותנו המון, וייתכן שהיתה מונעת מאיתנו להשקיע בפרויקט שמלכתחילה לא היה לו סיכוי רב.

תתפלאו לשמוע, אך החלק החשוב ביותר בפרויקט בנייה מתחיל הרבה לפני שהטרקטורים עולים על הקרקע, בשלב בניית תכנית עסקית. במאמר זה נלמד מה לחפש בתכנית העסקית, ונצטייד בכמה כלים מעשיים שיסייעו לנו בכך.

התבססו תמיד על מחירי נכסים דומים שכבר נמכרו, ולא על החלומות של היזם

לא מעט פרויקטים של בנייה חדשה סובלים מתחזיות אופטימיות מדי באשר למחירי המכירה. חשוב לוודא שהתכנית עסקית היא שמרנית, ומתבססת על נתונים קיימים ועדכניים.

בקשו לראות את דו"ח ה CMA – שהוא למעשה דו"ח הכולל רשימה של נכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור, עם מידע חשוב: גודל הנכס שנמכר, שנת בנייתו, אם יש לו תוספות כמו בריכה או חניה, בכמה נמכר בהשוואה למחיר בו הוצע למכירה ועוד נתונים חשובים.שימו לב שאתם משווים תפוחים לתפוחים: אין טעם להשוות נכסים מרוחקים מדי זה מזה, או עם פערים גדולים מדי בשטח הבנוי.

קראו את הדו"ח וחפשו את השורה התחתונה: ממוצע מחיר לsqft בנוי. הכפילו את המספר הזה בגודל הנכס שייבנה על פי התכנית העסקית ותקבלו הערכה למחיר ממוצע ריאלי עבור הנכס שייבנה. כמובן שלא מדובר במדע מדויק, אך התשובה תיתן לכם אינדיקציה, ותדעו לשאול את השאלות הנכונות כדי לקבל את התשובות שיובילו אתכם לכם לקבל החלטה נכונה.

תקצוב נכון של הוצאות הפרויקט

כולנו מכירים את הסעיף הזה, הבלת"ם (הוצאות בלתי מתוכננות). אלו עלולות לצוץ במהלך הבנייה, או יותר נכון, קרוב לוודאי שיצוצו. יש לכלול מרווח ביטחון להוצאות כאלו, כחלק מהתקציב העלויות של הפרויקט.

נסו לברר אצל היזם עד כמה חרג מהתקציב של הפרויקט האחרון שלו. חברות בניה בעלות ניסיון והיקף בניה גדול יודעות לתקצב נכון את הפרויקטים ולא אמורות לסטות יותר מכמה אחוזים בודדים מהתקציב המקורי.

בעזרת הכלים שפירטנו, תוכלו לזהות תמרורי אזהרה בתכניות עסקיות אופטימיות מדי. השתמשו בהגיון ישר ואל תחששו לשאול את השאלות שעולות לכם במהלך הבדיקה. כך תוודאו שהתכנית העסקית של הפרויקט שמוצע לכם מבוססת על מידע מהימן שניתן להסתמך עליו, ולא סתם מוכרים לכם חלומות.