מהו אפיק ההשקעה Assisted Living? ובעברית: דיור מוגן

אם שמעתם לאחרונה על כניסתן של חברות נדל"ן ציבוריות לתחום הדיור המוגן (למשל, חברת עזריאלי שרכשה מתחם ליד ביה"ח איכילוב בתל אביב) אתם בוודאי מבינים שיש לכך כמה סיבות טובות. מדובר במתחם שנבנה או מוסב במיוחד עבור האוכלוסיה המתבגרת של העולם המערבי: למעלה מ 70 מליון אמריקנים ייצאו לפנסיה ב 15 השנים הקרובות, מתוכם 70% יזדקקו לדיור מוגן לתקופה ממוצעת של 3.5 שנים. כלומר, 2,800 אנשים חדשים מדי יום (!), שיחפשו מקום מגורים שמתאים לצרכים שלהם.

רכישת מתחם דיור מוגן נחשב לאפיק השקעה סולידי בתוך ענף הנדל"ן המניב, ומתאפיין בתזרים מזומנים יציב בדמות דמי שכירות משוכרת המפעילה את הנכס. במאמר זה נסקור את הנקודות המרכזיות שחשוב להכיר.

איך מייצרים הכנסה כבעלים של נכס המיועד לדיור מוגן?

בעלים של נכס לדיור מוגן, בדרך כלל שותפות או קרן השקעות ייעודית, לא תנהל את הנכס בעצמה. בעל הנכס משכיר אותו למפעיל שמתמחה בתפעול נכסים מסוג זה, על שלל הפעולות שבאחריותו: שיווק ואכלוס הנכס בדיירים הקשישים, מתן מענה רפואי וטיפולי, גביית תשלומים מהדיירים, וכמובן העסקת עובדים המתמחים בצרכים המיוחדים של הדיירים – החל מאחיות ועובדי ניקיון, ועד מדריכת היוגה, מפעילת הבינגו והמורה לריקוד.

 

נכסים חדשים ואיכותיים נהנים מתחרות עזה בין המפעילים השונים, שמעוניינים לשכור את הנכס היוקרתי על מנת להפעילו כעסק רווחי. בעלי נכס מבוקש שכזה משכירים אותו למפעיל שיהיה שוכר מצטיין בכל הפרמטרים: חברה בעלת איתנות פיננסית, ניסיון מוכח בתחום ניהול נכסי דיור מוגן ומוניטין של חברה אמינה, מוכרת ואהובה על לקוחותיה.

היתרון המרכזי: חוזה שכירות בעל מאפיינים יחודיים

בשונה מחוזה שכירות למגורים, בדיור מוגן מדברים על חוזה לטווח ארוך, לרוב 15-25 שנים, עם עליות קבועות בדמי השכירות לאורך התקופה. דמי השכירות הם קשיחים ואינם תלויים בהצלחה של המפעיל, באחוזי התפוסה או ברווחיות. כלומר, גם אם המפעיל לא מצליח להגיע לתוצאות העסקיות אליהן כיוון – אנו כבעלי הנכס מקבלים את דמי השכירות במלואם.

אלמנט נוסף שחשוב להכיר הוא סיווג החוזה כחוזה שכירות מסוג NNN (נטו נטו נטו) – כל ההוצאות, ביטוח, תחזוקה ומסים, חלות על השוכר מפעיל.

היתרונות, אם כך, ברורים: דמי שכירות יציבים שמשולמים על ידי שוכר חזק – יש. בעיות כמו דיירים חלשים שלא משלמים, הוצאות תחזוקה בלתי צפויות או עלויות גבוהות של ביטוח וארנונה – אין. ובשורה התחתונה, בעל הנכס נהנה מתזרים מזומנים יציב לתקופה ארוכה.

מעוניין לקבל פרטים נוספים אודות השקעה בנכסי דיור מוגן ועסקאות נוספות? השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם.