העיתונות הכלכלית מלאה באזכורים אודות אפיק השקעה מוביל בתחום הנדל"ן בארה"ב – Multi Family. משקיעים בו גופים מוסדיים גדולים מכל העולם, לרבות ישראל: חברות ביטוח ופנסיה, חברות נדל"ן בורסאיות, קרנות נדל"ן וגם שותפויות של משקיעים פרטיים. מהו Multi Family, מה המרכיב הייחודי שהופך אותו לכל כך רווחי ומבוקש בקרב משקיעים מתוחכמים? על כך במאמר.

אז מה זה Multi Family?

Multi Family הוא מקבץ של דירות מושכרות המאוגדות תחת קומפלקס יחיד, המוחזק ע"י גוף מקצועי שמנהל את הנכס כעסק לכל דבר. כל פרויקט מגורים שכזה כולל כמה עשרות ולעיתים גם מאות יחידות דיור, במבנה אחד או מספר מבנים המתפרסים על פני שטח גדול. דיירי הקומפלקס נהנים ממגוון גדול של אפשרויות בתוך מתחם המגורים: בריכת שחיה, חדר כושר,מגרשי משחקים, חדר כביסה וכד'.

זוהי צורת מגורים נפוצה באזורים רבים בארה"ב. מאז משבר הנדל"ן ב2008, עברו מיליוני אמריקאים להתגורר בשכירות. לכן הביקוש לדירות להשכרה הוא גבוה: כ- 45% מהשוכרים האמריקאיים (18 מיליון משקי בית) גרים במתחמי מולטי פמילי. רובם הם משפחות ממעמד הביניים שנהנים ממגורים במתחמים מסודרים ומטופחים.

היתרונות הבולטים ב Multi Family

לא ניתן לרכוש דירה בודדת בקומפלקס אלא יש לרכוש את המתחם כולו כיחידה עסקית אחת, בין אם הרוכש הוא משקיע בודד או כשותפות של משקיעים. דמי השכירות שמשלמים הדיירים מועברים לבעלי הקומפלקס באופן שוטף ומייצרים למשקיעים הכנסה יציבה, גם אם באותה תקופה מספר דירות נותרו ריקות.

הבנקים רואים במתחמי "מולטי פמילי" כנכס מסחרי מניב ולכן הרוכשים נוהגים להיעזר במימון בנקאי בריביות נמוכות על מנת לרכוש מתחמים גדולים עם הון עצמי נמוך יחסית. כך למשל, ניתן לרכוש נכס בשווי $20 מליון, באמצעות הון עצמי של $5M בלבד. היתרה, תמומן באמצעות הלוואה בנקאית בריבית אטרקטיבית. בכל חודש, השותפות המחזיקה בקומפלקס משלמת לבנק את הקרן והריבית, והיתרה מחולקת למשקיעים.

אסטרטגיית השקעה

אסטרטגיית ההשקעה בנויה על מציאת נכס שאיננו מנוהל נכון, הזקוק לשיפוץ על מנת למצות את מלוא הפוטנציאל שבו. הסוד להצלחה במתחמי מולטיפמילי הוא יצירת ערך עבור הדיירים, כך שיסכימו לשלם דמי שכירות גבוהים יותר. הוספת חדר כושר, בריכה, משחקיה לילדים וכמובן, שיפוץ ואבזור יחידות הדיור במוצרי חשמל חדשים, יעשו את העבודה. התקנת פאנלים סולאריים מתקדמים ומערכות תאורה ומיזוג חסכוניות, יצמצמו משמעותית את הוצאות המתחם וישפרו משמעותית את שורת הרווח.

לקראת סוף התהליך, תזרים המזומנים מהפרויקט חזק ומניב רווחים גבוהים יותר, באופן המאפשר מכירה במחיר גבוה יותר. אך יש עוד מרכיב אחד, מיוחד, הוא הסוד שהופך את נכסי המולטיפמילי מאפיק השקעה סולידי המייצר הכנסה קבועה, להזדמנות אדירה ליצירת ערך למשקיעים.

המרכיב הייחודי שמאפשר למשוך  את כל כספי ההשקעה ועדיין ליהנות מהכנסה קבועה

כעבור כמה חודשים רצופים של רווחים גבוהים, ערכו של הנכס עולה, וניתן למחזר את ההלוואה לבנק לפי שווי גבוה יותר. מחזור ההלוואה מאפשר למשקיעים למשוך את כל כספי ההשקעה בחזרה, ועדיין להחזיק בנכס המניב דמי שכירות. כך למעשה, כספי ההשקעה זמינים להשקעה חדשה, בעוד הנכס נשאר בידי המשקיעים. על פעולה זו ניתן לחזור שוב ושוב, וכך להגדיל את תיק הנכסים המניבים ללא כסף נוסף.

עבור המשקיעים מדובר בהשקעה סולידית, המניבה תזרים מזומנים יציב ותשואה גבוהה. למשקיע בודד יש אפשרות להצטרף כחלק מקבוצה עם בעלות יחסית עפ"י היקף השקעתו וזאת כאלטרנטיבה לרכישת דירה או בית בודד בבעלותו. המשקיע הנה מפיזור סיכון על פני מספר גדול של יחידות, ופוטנציאל לרווח הון משמעותי.